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  钟春标律师,手机13694965833,广东常正律师事务所资深主任律师,律师执业证号:14419200810833925,现为中华全国律师协会会员、广东省律师协会、东莞市律师协会会员,东莞市律师协会金融保险委员会委员、刑事辩护专业委员会委员,东莞市律师工作先进个人。

  钟春标律师优质高效的服务和高尚的职业道德操守,嬴得了广大客户的信赖和好评。“因为专业,所以信赖;因为信赖,所以传颂!”

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法拍房的风险有哪些?如何规避风险?

来源:东莞樟木头律师、东莞黄江律师、东莞谢岗律师浏览数:1

一、法拍房及优势


1、法拍房

即法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时,而被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金清偿债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房


2、法拍房的优势

(1)一般情况,法拍房价格比市场价要低

(2)当前情况下,法拍房不受限购政策影响

(3)可按揭贷款,也可享受教育、养老、社保等资源

二、法拍房有哪些风险?


1、过户容易,收房难

(1)租约

法拍房过户都比较容易,但是买到了不代表一定能住进去,因为有的房子是带有租约的,“买卖不破租赁”,所以就算过了户也要等租期到了之后才能住进去,假如是一二十年租约的房子,那就直接建议可以不要拍了。

(2)腾房

即使没有租约的房子,拍到了也有可能住不进去,因为如果法院不负责腾房,遇到老赖死活不走,或者遇到其他的债权人占用房屋,那就只能走法律程序去诉讼要求对方交房。


2、高额的税费

法拍房的税费基本上由买家承担,其税费与二手房的税费差不多。但是有的法拍房税费很高,特别是公司名下的房产要交高额的土地增值税等。


3、拖欠费用

法拍房在拍卖之前可能已经空置很久了,这就可能存在物业费,水电费欠费问题,而这笔费用也是由买家来承担。


4、售后问题

买法拍房通常会有固定的看样时间,但是不可能像买二手房那么看的仔细,所以很多细节要注意,比如房子会不会漏水,小区建筑有没有问题,房子之前发生过什么事故等,这些都要查清楚,因为万一买到凶宅了肯定也不舒服。


5、无法贷款

法拍房一般情况下可以贷款,但是不能用公积金。有的房子因为产权证问题不能贷款,所以一定要搞清楚,如果买了才发现不能贷款,那交不起尾款要悔拍,保证金可就不退了。


6、落户及学位占用

现在法拍房落户都很容易,而且很多人长沙买房是为了小孩读书,但是学区如果被占用了可能近几年就无法用了。

三、如何规避法律风险


1、实地考察

(1)确认房子是否存在租约,有很长租约的房子都不要去买。除非价格真的很便宜,你能接受买了之后长期无法入住。

(2)去小区物业调查欠费情况,去相关部门查水电欠费情况,综合衡量再决定是否要购买。

(3)看看房子是否存在漏水等质量问题。

(4)询问周边邻居,问问房子有没有发生过事故等


2、与执行法官核实相关情况

(1)是否负责腾房。如法拍房有人居住且法院不负责腾房的,坚决不买。

(2)是否可以贷款。很多法拍房是不能贷款的,并且需要很快交清房款,所以要结合自身情况充分了解。

(3)是否已经下证。了解房屋权是否取得房产证。

(4)税费的承担情况。如果税费由买方承担的话,建议综合考虑是否真的经济实惠。


3、与税务部门了解税费情况

房屋年限、房屋归属等与应交税费密切相关,咨询税务部门能较准确的预估出可能产生的税费情况。


4、核查落户及学位占用

(1)去房屋所在地的派出所核查户口簿登记的情况。

(2)去房屋所在学校查询学位使用情况。


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